2018年值得期待的全新盘 预计今年一手成交回归理性

2018-01-12 09:14  来源:新快报  作者:  我说两句(加入讨论)

2017年广州楼市迎来最严厉的调控,市场有效需求受到抑制,供应也显得不足。阳光家缘数据显示,截至1月1日,广州全市11区可售货量为61661套,总面积约744.38万平方米。据中地行初步统计,2018年广州全市约有251个住宅、别墅及公寓项目入市,总货量约97792套,总面积约1046万平方米。其中全新项目约62个(中心五区30个),旧盘加推项目约189个。在货量稳定、政策大环境无改变的情况下,专业机构预测,2018年一手楼市的成交将回归理性。

■新快报记者 谢蔓

预计今年一手成交回归理性

1月9日,第一太平戴维斯发布的最新报告显示,2018年,住宅投资及销售市场将进入低谷期,一手住宅成交量成交价格将回归理性。2017年至今,中央层面通过“五限”措施稳定房地产市场大环境,调控力度不断升级,2018年放松迹象仍不明朗。广州楼市处于相对正常发展的大环境中。随着调控效果深入发酵,一手住宅市场的成交量、成交均价正理性回归。

政策层面上,2018年调控政策将继续得到落实,房价涨幅有望继续收窄,住宅投资及销售市场或将进入低谷期。开发商将面临较大的资金压力。一方面,在浓厚的观望氛围下,开发商于2016年取得的“地王”项目上市之初将面临较大压力。另一方面,土地招拍挂市场准入门槛提升,如何最大效益获取可建设用地,如何打造创新型项目以吸引购买者将成为开发商新的挑战。

另外,2017年,广州高端住宅市场迎来销售高峰,大部分即将入市的项目位于天河区、越秀区和白云区。2018年,高端租赁市场有望迎来更多供应,促进租赁市场的发展。2017年第四季度,广州高品质酒店式公寓租金达到人民币每平方米每月197.7元,环比和同比分别下跌0.5%和3.0%。入住率环比上升1.9个百分点、同比上升7.8个百分点至94.8%,创下五年入住率新高。2018年,预计酒店式公寓市场仍将承受一定的租金压力。

预计楼价将延续平稳态势

基于调控政策难以放松的前提下,预计2018年价格走势仍延续2017年下半年的平稳态势。合富研究院的报告认为,目前按施工进度,全市约6万套新货已达到预售条件,相当于2017年1-11月全市新增货量。但2018年其中一个不可忽视的问题就是,除了北部的花都、从化外,其余各个都将有2016年、2017年取得的高溢价地块入市。这些项目中近3/4拿地的成本达到当时周边售价的80%以上,当中更有4成项目以上拿地的成本更是已经超过了当时的售价。高地价项目的入市将对各片区楼价水平形成较强的支撑。

分析认为,展望2018年,政府调控措施、信贷环境变化、供求双方预期、城市产业发展以及轨道交通建设,将是影响广州房地产市场的主要因素。基于调控政策难以放松的前提下,预计2018年价格走势仍延续2017年下半年的平稳态势。

共有产权住房 广州有戏吗?

进入2018年,北京共有产权房土地供应明显增加。截至目前,已有北京、上海、南京、福州、烟台五地供应共有产权房。业内预计,共有产权房房价明显低于同一区域商品房房价,伴随共有产权房供应量的增加,城市房价有望进一步平抑。那么还有哪些城市会有共有产权房?广州有戏吗? 住建部专家这样说: “夹心层”在一线城市人口增加的城市广泛存在,他们熬到了在打拼城市的购房资格,却因首付不够,不得不放弃购房想法或铤而走险尝试私人借贷等极端手段。全国住房城乡建设工作会议明确要求,2018年,因地制宜发展共有产权住房,多渠道解决群众住房问题。住建部政策研究中心主任秦虹近日撰文称,目前房价上涨压力大的热点城市都是人口增长规模较快的城市,都应加大共有产权房供应规模。既可切实满足首次置业而购房支付能力不足家庭的住房需求,又可防止政策寻租、平抑房价、稳定住房建设发展。

部分全新盘

中心城区

珠江花城

楼盘位于天河区岐山路183号为广州老牌地产商,大型国企——珠江实业集团打造的,建筑面积85万平方米的国际宜居社区。目前临近区域奥体板块在售的4个住宅楼盘建面合共才为102万平方米。楼盘目前开放了设于天河城、正佳广场、东方宝泰的展厅,预计四五月份开售。项目为油制气厂地块,由广州市城实投资有限公司以61.5亿夺得,溢价率1.4%,折合楼面价10506元/平方米。

楼盘占地约30万平方米,建筑面积约85万平方米,绿地率达 35%,容积率3.2,涵括70-140平方米的三至五房产品。19号线茅岗站设在楼盘内,并有有占地约4500平方米的大型公交首末总站。值得一提的是楼盘多个户型都是“N+1”的高赠送户型。包括72平方米的2+1房;83平方米的3+1房;88平方米的3+1房(带主套),113平米4+1房,139平方米的5房。在与其他产品同等面积,多一间房,为广州市民提供更低的置业门槛。

配套方面,社区内打造2.5万平方米超大型Block商业主题裙楼,精巧设计了裙楼二层2 公里长的绿色步道,将引进高端品牌商家,配套包括老年人服务中心、社区卫生服务中心、残疾人康复中心、社区居委会、文化活动中心、邮政所、肉菜市场及居民健身场所等。

华发中央公园

项目位于广钢新城,规划总用地面积近8万平方米,建筑面积接近24万平方米。地块于2014年2月21日由华发拍下,以29.157亿元配89100平米安置房夺得该地,扣除拆迁安置房后折合楼面价21568元/平方米,是广钢新城的高地价项目。按照规划,共12栋住宅将平均分布于长方形地块内。其中安置房2栋,高均为42层。非安置房共9栋,包括7栋37-38层高住宅和2栋3层高的住宅。楼盘目前已经开放了样板间,预计可能会是今年广钢新城首先开卖的全新楼盘。

项目首推95平方米三房、122平方米、136平方米、142平方米和168平方米四房。目前楼盘售价未定。楼盘样板间装修标准配置甚高。目前广钢新城在售的7个项目,均价约4.5万-5.5万元/平方米。除了洋房外,楼盘还少量的别墅单位。别墅户型为255平、273平联排别墅。华发中央公园位于广钢公园第一排,南向直面公园,小区也有3.5万平的园林。

中心城区

振业天颂花园

楼盘为广钢新城另一个“慢工出细活”的项目。楼盘首期将推出95-176平方米三四房。楼盘产品的面积段与华发中央公园相仿,但项目可以是广钢新城众多超过高层住宅建筑中“最矮”的项目。楼盘规划为8栋23层至28层住宅。小区总体规划采用了两排式布局,形成中央花园,总面积约9000平方米;规划将南侧中央公园的景观引入到小区内部,设计为每栋楼大部分户型可三面单边采光;其首层均局部架空,面临三条马路,一楼设商业。

还有最特别的是,广钢新城不少在售的项目都在秀楼盘的高装修标准,高配置,高智能化,高科技,振业天颂花园则是毛坯交楼。这有可能不仅在广钢新城甚至荔湾区、广州中心城区都是今年唯一一个毛坯交楼的楼盘。但或许项目“裸卖”单价更低对于买家来说更有吸引力?拭目以待。

中冶锦绣公馆

项目位于海珠区江燕路,新盘的推出,将会让海珠区广纸板块一家独大的状况得到改善。项目总占地面积为31068平方米,总建筑面积约154556平方米。项目预计最快要2018年才推出,目前只在珠江新城开放了一个接待中心。2016年11月22日,中冶置业以成交价30.7亿竞配建面积33750平方米,折合楼面价42573元/平方米获得该地块。项目规划建设10栋3层的低层住宅,1栋30层保障房,2栋21层酒店式商业建筑、独栋商铺、幼儿园和港湾式公交站等配套设施。

华发江南府

项目位于广州市海珠区宝岗大道,地处海珠区西部,珠江东侧、宝岗大道,在内环路以内,属于广州的老城区。距离八号线凤凰新村站及二号线十二宫站约1公里。项目总用地面积12282平方米,总建筑面积24326平方米。本项目主要物业类型包括住宅及配套商业。楼盘所在的地段久无一手住宅供应,相信会受到周边众多街坊购房者关注。

中冶名辉逸璟台

楼盘位于黄埔区长岭南路以北,总用地面积为67450平方米,总建筑面积为249889平方米,,综合容积率为2,总户数为780户。根据规划,项目将建11栋高层(32、33层)、4栋多层(4层)住宅和9栋低层(3层)。低层和多层住宅即将为别墅产品。地块是中冶置业2016年8月,中冶以总价以36.8亿元获得,折合楼面地价27274元/平方米。

外围板块

碧桂园百晟广场

楼盘位于增城区公园东路,紧邻新塘公园,拥有购物广场,酒店,大型超市,电影院,休闲中心,娱乐,肉菜市场等配套。将推建面75-130平方米二至四房三梯6户,户户单边,三面采光,入户花园与双阳台。楼盘2016年,为碧桂园收购,具体推售时间及价格待定。

金地万博项目

项目位于番禺万博地铁7号线万博站附近,共由两个地块组成。地块一为商业地,占地0.5万平方米;地块二为居住地,占地1.68万平方米。从目前国规委发布的规划中可以看出,地块一将建造28层的写字楼,地块二则将建造一栋143米43层的超高层住宅,一栋16层的住宅,以及低密度3层别墅。而其中的配建部分,将建楼高115米,层高39层的保障房(部分楼层将作为复建房,部分楼层作为人才公寓)。地块以总价18.7亿元、配建22050平方米由金地集团拿下,折合楼面地价33660元/平方米。

景业东湖洲豪园

景业东湖洲豪园是由广州市南沙东湖洲房地产有限公司开发的项目,位于广州市南沙区南沙街南横村环市大道南,当前在建的6号楼和7号楼都是18层高的小高层,户型主要涵盖114-122平三房单位。

项目总用地面积6万平方米,规划总建筑面积约15万平方米,绿地面积17790.60平方米,住宅户数940户,综合容积率为1.8。建设内容为7栋25层(首层架空)、4栋18层住宅楼(首层、2层设为商铺)配套公建设施设有托儿所、居民建身设施等。

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