一手新房同是4万+,为什么你就该买在广州天河?

2019-03-14 09:30  来源:  作者:妈网房产  我说两句(加入讨论)

2019年的楼市已经“起风”。

继江苏徐州、广东广州金融城土拍激烈之后,3月5日,浙江宁波一宗宅地亦竞拍逾3个半小时226轮,最终以溢价率接近58%成交。

当前股市虽“红”,但有经历的过来人,已经抢跑在买房的路上。

四年前的此时,股海欢腾,广州金领周生毅然抛掉手上价值近百万元的股票,以4万+的单价,买入天河珠江新城一个一手楼盘的150平三房。

结果你已看见,当前天河全区在售一手住宅就只有一个4万+——位于奥体新城的珠江花城

抢跑12年,天河为王

历史总是似曾相识。

四年前,股市欢腾期间,有人卖房换大房,有人卖股买房,也有人卖房买股。彼时深圳房价暴涨至7万+;而广州CBD珠江新城,一手房价还在4万+,二手房价还在3万+。

在那一波洪流中,金领“85后”周生卖股买房,意外成为人生赢家。他卖掉郊区的一套房子,卖掉手上近百万元的股票,在2015年的3月成为珠江新城猎德地铁站旁一个全新楼盘的业主。短短几年过去,那套豪宅单价已近10万+,周生也妥妥地成为“千万富豪”。

其实,人生不是只靠运气就能大获全胜。

尽管周生运气好,赶在股市崩盘前期清仓买房,但设若他不是买在天河区珠江新城,而是买在其他地方,那获利的空间则远没有今天这般利益最大化。

没错,买对的区域,就是这么重要!

士别三日还当刮目相看,事隔四年,广州中心四区已只剩天河海珠荔湾还有4万+的一手新房。

如今历史机遇重来,三个有4万+的区域,你会选哪里?

先看一波GDP势力图。

见证广州千年辉煌的荔湾,历史地位当然响当当。

但长江后浪推前浪,1985年才设区的天河,早在2006年的起点就已高于荔湾和海珠。此后,荔湾的GDP在广州占比有逐年微减的态势,海珠GDP占比略有提升,而天河更是后生可畏,从2006年在广州GDP占比17.3%,到2018年的占比达到20.2%的历史高位。

过去12年,天河区的GDP增幅均连续排在广州第一名!同样,天河区的二手住宅价格的涨幅,也同样跑赢荔湾区海珠区,跑赢全广州八区!

(数据来源:广州链家)

根据广州链家成交数据,对比13年前后的涨幅,广州八区(不含南沙、增城、从化)二手住宅成交均价涨了577.3%,荔湾区涨了628.4%,海珠区涨了661.4%,而天河区足足涨了783.2%!天河区涨幅高出荔湾154.7个百分点!高出海珠区121.8个百分点!

如你所见,天河为王。

天河4万+一手住宅仅一个

王者天河区,版图内商业势力明显。无论是珠江新城、金融城、还是天河智谷片区,都是商业产业比重大于住宅比重。

也正因于此,天河的住宅一直很稀缺,一手住宅尤甚。截止2月下旬,天河区的一手住宅库存只够1.98个月卖,版块内的一手住宅因而水涨船高,当前报价从4万+/平至23万+/平不等。

看似价格选择范围挺广,但实际上,当前整个天河区售价4万+的一手住宅,只有唯一可选,那就是位于奥体新城的珠江花城。

其实,天河、荔湾和海珠三区4万+一手楼盘的PK,主要还是奥体新城、广钢新城和广纸新城的PK。

广钢新城,比邻佛山,占地657.4万平,规划居住人口20.7万人,规划定位为特色宜居新区和专业交易中心。

广纸新城与广钢新城隔江相对,是海珠区重要的旧改项目,面积约2.45平方公里,规划人口10.2万,定位为“海珠西引擎,广州活力港”。

奥体新城,比邻广州第二CBD金融城,地处天河智谷片区(即广氮-奥体片区)广州第三中轴线核心,定位为广州东部生态宜居新区,总面积约15.2平方公里。2018年4月,天河智谷的居住用地面积、建筑面积较原控规分别减少54.78万平方米、127.56万平方米,规划人口减少至13.7万人,共减少4万人。

(天河智谷片区规划图)

在业内人士看来,广佛同城十年,广钢新城的发展多少也受邻居佛山制肘。而且,广钢新城地少居住人口多,居住密度大,所谓的产城融合实际上以“睡城”为主,多是住宅,受商业发展带动的价值提升空间受限。

广纸新城地处老城区,居住氛围浓郁,部分可以望江,但周边一带多为“老破小”。而且,这一带的房价主要介于5万+至6万+,当前只有一个楼盘有少量产品的报价在4万+。

相比前两个版块,奥体新城不仅距离珠江新城更近,且居住人口少,居住环境好,产业范围大,更处于广深科技创新走廊重要科创与文创节点,集“产、学、研、商、居、文”于一体。

大量的商业产业,将带来大量的居住人口。然奥体新城内规划的住宅有限,僧多粥少之下,更多选择就近居住的产业人口,及其他区外溢进天河,奔着4万+而来的新天河人,将快速带动该版块的居住价值更进一步提升。

事实上,早在2月底天河金融城商住地以最高限价37465元/平加住宅自持55%成交以后,周边一二手房价就已被带动起来。业内人士以拿地成本价加建安成本价估算,该盘届时开盘单价或得达到10万+,而与之相邻的奥体新城楼盘,亦有望在几年后达到8万。

(奥体新城某楼盘业主群聊天记录)

天河全区刚改置业的希望

打遍广州无敌手的天河区,二手住宅均价5万+的置业门槛,拦哭一群有心在此置业的刚需改善一族。而一手住宅,除了珠江花城,其他都是均价5万+起步,更令人望而却步。

幸好,广州刚改一族还有唯一的“运气”。

据了解,珠江花城现已启动登记,将于3月下旬开放二期样板房。这也是2019年3月里,全天河区唯一一个有新货推出的楼盘。

与广钢新城的4万+楼盘还在等规划落地建设不一样,奥体新城内的珠江花城,一期尚未交楼,但小区内配套的省一级标准小学已经封顶。

(珠江花城省一级标准小学已封顶)

广钢新城这几年虽已迎来入住高峰,但版块内各方面配套还在建设当中。尽管其规划设32所配套中小学、幼儿园,但除去4所现有学校外,截止2018年三季度仅有4所基本完工,17所连用地手续都未办理,教育配套设施建设跟不上入住步伐。

而属天河智谷片区的奥体新城,教育配套已快速上马:珠江花城内的小学已封顶;已交楼的牛奶厂板块陆续有学校投用;广州奥林匹克中学已于去年12月全面动工,预计2021年建成,同年9月招生入学。此外,今年2月底,帝景山庄地块旁,一所45班九年一贯制学校的最新控规已出炉。

整个天河智谷片区,将建设两所12年一贯制、4所九年一贯制、1所完全中学、1所高中、3所小学、13所幼儿园。当中最受关注的执信中学天河校区(在建中),离项目直线距离不到1000米,将于2020年正式启用。

据了解,除在家门口坐享从托儿所到高中的一站式名校教育配套外,珠江花城家门口亦规划有双地铁19号线茅岗站(规划中)就在家门口,紧邻7号线姬堂站(在建中),三公园(社区内约有10万平珠江四季公园、紧挨天河儿童公园、岐山公园),一个充电式公交总站、5万平生活配套等等。

作为全天河区唯一一手刚改置业的“希望”,珠江花城将于3月推出的二期新品涵盖76平三房至139平的五房。不仅实用率升级,76平得三房,87平得带主套四房,同等面积多得一间房;就连交标也有所提升。

(珠江花城一期)

 

0
网友评论 (查看全部评论)

我要团房