2017年3月30日，广州限购政策再次升级：新购住房房产证需满两年才能转让、公寓不允许个人购买。如今“3·30”政策已满两年，记者从市场中了解到，广州二手房源明显增加，不少异地客户的购房需求逐渐被释放。由于供需的天平略有倾斜，不少业主心理价位稍有松动，价格相对“好谈”，议价空间幅度大概在3%——5%左右。

　　市场
　　“3·30”新政满两年
　　首批限售房源将上市

　　2017年3月17日，广州发布“317”新政，非本地户籍人口购房资格从“3年社保”调升为“5年社保”，单身限购一套，按揭贷款“认房”又“认贷”。同月30日，楼市调控再次升级：个人在“3·30”新政后购买的住房，需要取得不动产证满两年才可以转让；“3·30”新政后将住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房；公寓不允许个人购买。

　　如今“3·30”政策已满两年，这意味着，本月起广州楼市将新增一批此前限售的二手房源。3月二手住宅市场成交回升，部分原因是“3·30”新政年满2年，不少异地客户的购房需求逐渐被释放。一些持观望态度的客户亦开始着手入市，上门看房客明显增多。

　　从周度成交情况来看，广州二手市场自春节过后呈现稳步上升的态势，年前周度成交量基本集中在600——800宗的地位水平，而3月周均成交量回升1100宗。由此可见，广州整体二手楼市开始逐渐回升，买家观望情绪亦有所放缓。而阳光家缘数据显示，2019年3月广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4712宗，较2月（1611宗）环比大幅回升1.9倍，较1月（3090宗）增长52.49%，成交创年内高位。价格方面，本月二手住宅网签均价为26817元/平方米，环比微涨2.7%。主要由于3月是学位房成交旺季，越秀、天河等教育强区看房客户明显增加，近期成交活跃，因此拉动整体价格上扬。

　　踩盘
　　二手房源增多 买家看房热情高

　　记者踩盘了解到，近两个月珠江新城板块上门客户数量、成交活跃度均有明显增长，成交周期明显收窄。比如近期成交的一套中海花城湾127平方米三房盘源，客户为“卖一买一”买家。该客户在年前就有换房打算，但因年前楼市环境未明，因而推迟置业计划。而本月从看房到入市的购房周期不到5天。无独有偶，进入3月小阳春以来，罗冲围板块市场有所回暖，业客双方观望情绪有所放缓。近月刚需、置换需求的客户明显增多，周度带看量亦呈现逐步上升的趋势，3月份板块带看量环比2月大幅增长1.36倍，创近半年以来的高位。

　　此外，番禺的钟村板3月份成交强势反弹。板块代表性楼盘祈福新村本月同样成交火热，成交客户多以80后、90后为主，户型多为2房的刚需户型。另外，据记者了解到，钟村板块成交强势反弹主要由于部分“卖一买一”的换房型业主陆陆续续将盘源放出，市场上优质货源得以补充，客户可选择性增多，促成了交易量的上扬。另外，近年来钟村板块生活配套设施逐渐成熟，加上地铁22号线规划建设的利好因素影响，整体市场需求保持活跃。

　　3月一向是学位房需求旺季，不少客户提前置业为孩子入学作准备，从而导致3月越秀区学位房需求激增。广州中原研究发展部有关人士告诉记者，2018年下旬至2019年2月，学位房需求成交占比基本维持在20%——26%之间。而截至2019年3月，越秀区学位房需求成交占比飙升34.3%，环比净增12.1%。在这样的背景下，东风东板块由于名校聚集，教育资源丰富，是不少客户购买学位房的首选之地，板块成交占比亦一度上扬至48.6%。

　　业主
　　心理价格稍有松动 价格“更好谈”

　　由于满两年，广州二手房市场供应量明显增加。据阳光家缘监测数据显示，3月的新增房源数量环比2月增长1.8倍，较1月增长57.96%。由于供需的天平略有倾斜，不少业主心理价位稍有松动，价格相对“好谈”，存在一定的议价空间，幅度大概在3%——5%左右。

　　近期成交的一套40平方米的蓝色康园，年前业主报价260万元，不愿让价。但年后业主由于急需回笼资金，心理价位有所松动，最终以240万元成交，让利幅度高达20万元。客户方面，客户观望情绪亦有所放缓，部分达成“5年社保”的客户需求被释放，上门客户明显增多，主要咨询总价在400万元左右的房源。其中，海珠半岛、嘉仕花园、金雅苑为客户主要“心水”楼盘，均价基本在5万——5.5万元/平方米的区间。

　　而一向以学位房为最大卖点的越秀区，东风东路、水荫路散盘目前报价基本集中在6.5万——7万元/平方米、4万——5万元/平方米左右，整体与年前相比略有上浮。

　　随着3月整体成交量较2月春节月有明显增加，周度成交量稳步上扬，中介人士预计，4月成交将在3月的基础上微幅增长，成交将维持在4500宗——5500宗之间。一方面，部分异地需求逐步被释放，预计4月客户数量将有所增加；另一方面，在2017年3月集中成交的房源同样具备了出售的资格，届时市场供应将有望增加。

　　相关链接
　　公寓成交恢复 外围区域供货多

　　“3·30”政策之前，和商品住宅一样，公寓的网签面积同样经历了一轮涨跌。阳光家缘显示，2014——2015年，公寓网签面积维持在60万——88万平方米之间，2016年下半年网签面积突破100万平方米。直到“3·17”政策、“3·30”政策出台后，网签面积大幅减少，在2017年下半年跌到谷底。而公寓网签均价一直维持在2万元/平方米出头的水平。

　　易居集团克而瑞广州首席分析师肖文晓表示，“3·30”政策之前，广州公寓一个月可以卖1000至2000套。而‘3·30’之后，基本上大部分月份都是500——600套左右。直到2018年底广州公寓限购松绑，公寓可以以个人名义购买，公寓市场才开始复苏。”
　　2019年广州公寓供货主力集中在花都、番禺、南沙等外围区域，尤其是南沙，近几年由于政策和产业利好，楼市得到迅速发展，供货量超过7000套。供货中心板块如荔湾、海珠和天河区，库存在1300至2700套左右，相对紧缺。可以预见的是，公寓市场松绑后，积压2年公寓库存也将逐步消解。不过肖文晓还表示，之前积压的需求可能爆发之后，要重新找到新的需求仍需要时间。