佛山旧村改造传来重磅消息。上周末，南海区政府官方公号“@南海发布”发出通报称：佛山首条整村改造村居诞生。原来，位于千灯湖片区的桂城夏北永胜村于本月3日举行了全体投票，最终超过93%的村民同意选定佛山市碧桂园碧欣置业有限公司为永胜经济社旧村居改造项目的合作开发企业。这意味着，永胜经济社旧村居改造成为佛山第一条推进整村改造的村居。

有专家认为，永胜村整体改造不仅是佛山“三旧”改造的一个典范案例，更是佛山城市更新过程中，破解城中村改造与集体收益如何兼顾的一个积极案例，对珠三角地区类似的村居改造有正面的示范意义。

影响：

释放开发用地面积21.8公顷

据“@南海发布”介绍，1月3日，佛山桂城永胜旧村居改造确定合作开发企业成员大会成功通过表决，同意选定佛山市碧桂园碧欣置业有限公司为永胜经济社旧村居改造项目的合作开发企业。

据悉，改造项目确立后，下一阶段的主要工作将是编制《改造方案》《拆迁安置补偿方案》等。根据目前披露的规划，永胜地块拟将沿永聚宝河北岸打造岭南水街、滨水高端人才社区、龙舟文化广场等不同功能分区。村内的河北书院、天后古庙、文化广场等多处文化遗产将得到保留。

记者留意到，千灯湖旧村整体改造的顺利推进，对佛山的城市更新示范效应明显。从改造的初步方案显示，村民首期回迁房位于地铁站500米辐射范围内，以先安置后拆迁为原则，周边商业配套成熟，交通便捷。部分地块规划为村集体物业，合作开发后村集体将得到每年租金返还。其余地块则用于融资建设小区。

另外，改造过程中还对项目做了整体的效益评估，在人居环境优化方面，通过城市更新改造，永胜村居密度预期将有效降低30%，公共绿地300米覆盖率预期可达到100%。公共设施配套方面，还将增加2所学校、19处公共服务设施。在盘活土地方面，通过城市更新改造，可释放开发用地面积21.8公顷，为城市发展提供约7.3万平方米的土地，用于绿地水系和道路建设。而在带动就业方面，城市更新改造后，将规划商业综合体建筑面积达15万平方米，约提供就业岗位3000个，通过就业需求带动人口增长，拉动周边区域的改造发展。

有专家分析，本次改造还将带动永胜村的集体经济增长方式转型，向现代服务业转型升级，将更好地推动村集体经济组织向现代股份企业转型。从这个角度看，此次改造的意义更加重大，对珠三角地区类似的村居改造有正面示范意义。

效应：

夏北其他旧村整体改造开始

据桂城街道有关负责人介绍，2010年，夏北社区的集体土地上还集中着成片的旧厂房、旧物业。同年10月，作为广东金融高新区的核心区——金融C区启动首期夏北片区的改造开始启动。在历时近5年，夏北片区已完成非住宅物业的动迁，腾出土地近2000亩。不仅诞生了“千米商业长廊”，而且在其周边片区内，承业大厦、39度空间、佛山民间金融街等产业载体也在加速崛起。逐步成型的千灯湖创投小镇，吸引越来越多的创新创业项目、人才等要素向此汇聚。

未来，按照金融C区夏北城市更新的控规规划，夏北社区将进一步打造成为金融C区乃至桂城城市形态升级、产业升级的标志，成为全市旧村改造的示范区，创造宜居宜商的城市环境，打造成为功能齐全的新社区。

值得一提的是，夏北社区的洲表、聚龙南、聚龙北3家经济社已通过招标选定了旧村居公开选定合作开发企业招标代理，目前正全力推进选取合作开发意向企业的工作。而宝华经济社正与合作开发意向企业紧密洽商中，整个夏北社区的旧村改造正加速进行。

意义和新动向

旧城镇改造率先探路

中心城区连片建成区的改造，在佛山早有先例，不过此前都是在旧城镇内进行。早在2007年，佛山市委、市政府出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》，自此佛山掀开了旧改大幕。新鸿基、瑞安地产、万科、星星、绿地等房企布局旧改，并以旧城镇改造作为突破点。

2007年，瑞安地产以75.1亿元拿下岭南天地祖庙地块，2008年2月28日岭南天地正式启动。经过近10年的开发、运营，岭南天地成为佛山地标之一。佛山另一个旧地标泷景，则是佛山旧城镇改造体量最大的一个项目。

这些项目都位于旧城镇，其改造的思路和方向也异曲同工，业态规划上有住宅、商业、写字楼、公寓等。

共享土地增值收益

近年来，佛山尝试通过农村集体资产平台，公开、公平、公正地选择社会资本参与土地前期整理，以更为高效地推进城市更新工作。

南海在这方面取得显著成效。根据佛山中原统计，2017年、2018年三旧改造用地推上土地整理平台的地块15宗，合计占地8991亩，主要集中在南海桂城、里水、大沥三个区域。其中，时代中国2年内拿下6宗旧改地块，分别是大沥“全球创客小镇”启动区项目以及奇槎片区改造项目，平洲沙基围工业区一带、里水草场经济联合社旧厂房改造项目、里水镇洲村地块以及大沥太平石步陈地块。保利拿下3宗地块，面积达2752亩，地块全部集中在桂城石   和大沥河西。

碧桂园则在2018年两度加入南海的旧村居的改造。2018年9月，碧桂园拿下“湖洲经济社村界内、里水大道东侧地块”土地前期整理项目，合同期限为2年。而此次，碧桂园再次拿下夏北永胜经济社旧村居改造项目。

为何房企对三旧改造的前期阶段表现出极大的兴趣？记者注意到，南海允许并鼓励参与“三旧”改造项目土地前期整理的投资方，可以与政府及村集体共享土地增值收益，即土地整理完成并出让后，产生的土地增值收益由政府、原土地权属人、参与前期整理的社会资本共享。