阳春三月将至，广州楼市已经开始“躁”起来。
世联行分析称，2019年，预估广州一手住宅新增供应998万平方米，同比2018年实际供应1081万平方米下降8%。供应量增长较大的花都及荔湾、白云、南沙四区或出现“供大于求“的情况。
世联行数据称，2018年广州市场表现供略大于求，实际网签金额同比上升24%，实际价格同比增加23%。2018年9、12月两个月出现集中放证、签约，补签放量趋势明显；中心区出现大幅度补签，周边区域价格补涨后成交同比回落。
从结构性变化看首次置业和改善置业、二次改善、高端产品供应上升；二次改善产品网签放量。
全年有8家房企出现负增长，基本和前三季度持平。截止12月，广州一手住宅可售面积872万平米，创两年新高；网签加快，去化时间回落到9.3个月，比2017年底下降了1.5个月。
库存集中在增城、花都、南沙、番禺等区；中心区域可售去化时间回落，周边区域除黄埔、增城外，去化时间均处于高位。
从广州世联新增客量数据看，2018年下行趋势明显，整体政策受限市场预期转换。从2016年至2018年两年间，基本可以分为两个分水岭，一是2016年一季度至2017年的二季度，整个广州市场的客户量是属于开扬期，尤其是2016年的三季度，达到高峰。此后2017年一季度虽有所下行23%，但二季度表现尚不俗。
值得关注的是，客户量减少是从2017年三季度开始，金九银十泡汤，同期看客量同比大减44%，此后看房客逐月减少。至2018年的四季度，看房客更是同比锐减73%，达到两年内最低。
从市场开盘情况看，2018年4季度价格回调动力下降，销售率出现较大幅度下行，拉低全年业绩。据广州世联监控，2018年度监控开盘225次，同比增长14%；推货31208套，同比增长14%；销售18992套，同比增长3%；销售率61%，同比下降7个百分点。
世联行认为，2018年土地供应创9年新高；2019年下半年市场或将缺货，2020年供应量将大幅度攀升。但2019年预估供应同比下降8%，整体市场或将表现为“供求平衡”，只有少数区域出现“供大于求。
广州世联认为，广州2019年预估新增供应998万平米，2018年实际供应1081万平米，同比下降8%，供应量增长较大的区域有花都，供应缩量的区域有番禺、南沙、增城、从化。参考2018年成交997万平米，2019年市场或将表现为供求平衡，其中荔湾、白云、南沙、花都或出现“供大于求”的情况。
世联行分析认为，2018年四季度受到结构性影响，网签价格下行；2019年下半年价格上调预
期不变。四季度市场全面降价动力有所减弱，明年下半年市场全面降价或将结束。
世联研究认为：2019年主要商品房市场矛盾将表现为，收入-流动性-购房成本-利润四方面。如政策持续收紧或调整缓慢，市场成交量“断崖式”下行预期或将放大，市场价格将会积蓄负面情绪后，逆转市场周期，出现大幅回落，资产价格贬值预期将会出现，届时市场整体下行趋势将持续较长时间。
南都记者 邱永芬
