今年一开年，东部的黄埔、天河、增城就大动作不断，重大项目集中开工的活动更是让人看到区域发展的势头之猛。事实上，近年来随着产业布局力度不断加大，黄埔、天河、增城区域发展格局更加清晰，而随着众多重大项目的落户和开工，可以看到，除了产业项目，还有不少是考虑到人们的衣食住行，覆盖到生活的方方面面，宜业与宜居“双引擎”发展模式，也让片区置业前景看好。3月28日，增城举办了第一季度重大项目集中开工活动，雪松控股集团高端商务中心、广州中镓科技集团总部、南香谷产业谷浩云网络华南云数据中心等36个重大项目集中开工，包括16个产业项目、14个基础设施项目、4个社会民生项目、2个乡村振兴项目。其中，华润三联村项目、泰禾增城项目、中新镇三迳村项目等房地产项目被列入产业项目。除了产业项目，列入重点项目中的教育、交通、医疗配套项目也将给区域面貌带来极大变化。

　　从区域来看，黄埔产业布局以高新科技、生物医药、人工智能、新材料、新能源等为主，在商业、交通等配套方面持续发力改善，科学城和中新知识城板块是产业和利好最集中的区域。而在天河，以金融为特色的金融城，不断扩容的智慧城不仅是产业布局之地，也是目前天河区主要土地供应区域，未来新增供应集中区域。而不断引入的教育资源，更改善了区域的宜居程度。

　　【黄埔】 科学城知识城仍是未来楼市供应主力片区

　　日前，广州高新区、广州开发区、黄埔区举行重大项目集中动工活动，35个项目同日破土动工。这是继年初22个大项目集中投产后的又一大动作。可以看到，黄埔在持续提升产业体系的深度融合，在强化高端配套、交通便利、推动资源交汇大融通上下功夫，宜业与宜居“双引擎”式持续加速发展显然会让黄埔的置业热度持续升温。

　　去年推地陆续以重大项目姿态亮相

　　日前动工的重大项目中包括15个产业发展类项目、7个科技商业综合体类项目、7个城市更新类项目、6个市政配套设施类项目，总投资额达1023亿元，预计建成年产值（营业收入）达2118亿元。其中，企业总部4个：行盛集团总部（云埔工业区）、盛世长运总部（科学城）、广药研发销售总部（生物岛）、珍宝集团总部（科学城），以及1个总部经济园区——科学城总部经济区二期。产业研发创新平台9个：百济神州广州研发中心（生物岛）、宝洁新智造中心（知识城+西区）、国际生物医药创新中心（知识城）、清华珠三角粤港澳大湾区创新基地（知识城）、心宝药业产研基地（云埔瑞松科技园以南）、丰华生物医药研发基地（西区）、香雪兆阳研发基地（知识城）、钜富创业中心（永和）、鹿山（新材料）产业园（云埔工业区南方物流东侧）。6个商业配套项目：合景科学城酒店、合景悠方商业中心、横沙大酒店（丰乐北）、萝岗水西科技创新综合体、萝岗香雪创新大厦、南岗万达广场等，以及2个民生项目：广医妇幼儿童医院、黄埔军校中小学校（联和街）。

　　可以看到，选址科学城的主要为市政配套项目，知识城的主要为产业研发和工厂，云埔工业区的主要是工厂，生物岛的主要侧重研发。值得关注的是，去年甚至今年拍卖的地块已陆续以重大项目姿态亮相。

　　盛世长运总部项目位于黄埔区香雪八路以东、香雪大道中以南，香雪国际公寓对面地块。动工项目中，有合景科学城酒店、合景悠方商业中心。此外，值得关注的还有萝岗水西科技创新综合体。这是敏捷集团在科技创新产业领域新的尝试。据悉，作为重要的创新载体项目，敏捷科技创新综合体总建筑面积约31万平方米，以长租公寓为核心，酒店、办公等产品作为增值服务，创新商业模式，致力于提供智能化办公场景，打造人才创新基地。

　　旧改标图建库总面积约51.6平方公里

　　随着黄埔区域的快速发展，休闲、交通、公共卫生等各种公共环境设施品质不断提升，越来越多置业眼光投向黄埔。不过，目前区域内在售项目并不太多，新盘新货供应量有限。主要集中在科学城板块、中新知识城板块。而从近期土地市场、旧改项目动工等信息来看，未来黄埔楼市的新增供应依然主要集中在科学城、中新知识城片区。

　　截至2018年底，黄埔区三旧改造标图建库总用地面积约51.6平方公里；已获批的全面改造项目和微改造项目共76个；已开工项目27个，开工面积约592万平方米，竣工面积约284万平方米；已批旧村改造项目累计完成签约户数9983户，累计拆卸房屋3689间；全区城市更新项目累计完成固定资产投资555亿元。2019年，将加快推进开创大道、广汕路、黄埔东路、九龙大道沿线等重要区域的“三旧”改造，全年计划批复城市更新全面改造项目27个，力争已批13个旧村改造项目完成拆迁安置签约率8成以上。在日前集中动工的35个重大项目中，包括黄陂社区长安片区、火村社区、红卫村（一社、二社）、汤村、沙步社区、萝岗社区大塱片区、凤尾旧村等七个旧村改造项目。七个项目累加，将成为广州最大规模的旧村改造项目。旧改项目释放出大量土地资源，意味着区域内楼市未来可观的新货供应量。

　　七个旧村改造三个在知识城

　　七个旧村改造项目中有三个位于中新知识城。其中，汤村旧村改造项目位于知识城南部，占地面积97.51公顷，综合容积率约2.58，预计规划建筑面积约251.86万平方米，总投资约164亿元，建成后营业总收入近266亿元。项目沿九龙大道高标准规划建设66万平方米商业商务办公室，配套有48班完全中学，54班九年一贯制学校、54班小学、75班幼儿园，医疗服务站、养老院、体育运动中心等一系列公共服务设施。

　　凤尾旧村改造项目位于知识城北部，占地面积约45公顷，综合容积率约3.06，预计规划建筑面积约136万平方米，总投资约88亿元，建成后营业总收入近140亿元。项目配建了约19万平方米的产业用房，配套有42班中学、60班小学、45班幼儿园，卫生服务中心、老年人福利院、公交首末站、垃圾收集站、消防站、居民健身场所等一系列公共服务设施。

　　红卫村（一、二社）旧村改造项目位于中新知识城北大门，占地面积约25.74公顷，综合容积率约3.23，规划建筑面积约83.03万平方米。总投资约54亿元，改造规划分为复建安置区、融资区及政府产业用地。红卫村临近白云区新和和从化区太平场，交通便利。从红卫站坐地铁即可与14号线接驳，轻松出行到白云和从化。项目沿九龙大道东侧带状规划布置了约20万平方米商业商务办公楼群，配套36班小学、30班幼儿园、社区居委会，肉菜市场、公交站、居民健身场所等一系列公共服务设施。

　　万科、君御、珠光、保利等参与改造

　　在旧村改造项目中，都会引入实力雄厚的房企，带来新的设计和更舒适的居住环境。其中，黄陂社区长安片区旧村项目西起117中学，北至广汕公路，东到开创大道，南临乌涌，改造用地面积约20.13公顷，国有旧厂按规定收储完成后纳入改造范围。改造项目由广州君御房地产开发有限公司负责实施。而萝岗社区大塱片区去年5月启用整村改造服务中心，由区委区政府、萝岗街道、社区和保利多方组成的整村改造工作团队全面进驻大塱村，显然项目改造由保利来实施。

　　火村项目位于广州科学城东部，占地面积约61.51公顷，综合容积率约3.28，规划建筑面积约201.63万平方米，总投资约151亿元。火村旧改引入了珠光集团和广州开发区建设发展集团两强合作开发。

　　沙步社区位于黄埔临港片区东部，占地面积约158.27公顷。沙步旧村改造将按照综合容积率约2.55建设，预计规划建筑面积约403.86万平方米，项目体量巨大，约为杨箕、猎德的六倍，是目前黄埔区面积最大的“城中村改造”项目。沙步村城市更新项目采取全面改造与合作改造模式，万科集团全程参与，打造黄埔区新的区域城市中心，预计投资总额将超过260亿元。项目规划沿河打造岭南休闲水街，突出岭南历史水乡特色，同时增加各类公共服务设施、开敞空间和大型公共绿地，并引进发展NEM（新能源、新材料）、智能制造两大主导产业，配套学校、卫生服务中心、老年人福利院、居民健身场所等一系列公共服务设施。此外，项目还将计划引入高端商务酒店及国内领先的零售商业地产开发和运营平台，打造国际品质的商业会客厅，实现传统旧村的华丽转身。

　　【天河】

　　金融城、智慧城大项目云集
　　广氮-奥体片区楼市获支撑

　　日前，天河区举行了一季度总投资180亿元的20个新开工项目集中开工活动。动工项目主要包括重大发展平台和重大产业建设类项目7个，以及民生基础设施类项目13个。据悉， 2019年， 天河全区辖内共有市、区重点建设项目168个，涉及总投资高达4700亿元。包括轨道交通、高快速路等全市重大交通基础设施工程，广州国际金融城、天河智慧城等重点平台产业项目，以及广州中学、区第二人民医院等民生项目。

　　可以看到，新开工的重大项目多集中在广州国际金融城和天河智慧城。目前天河正逐渐形成广州国际金融城、天河智慧城和珠江新城三足鼎立的局面。3月初发布的2019年天河区政府工作报告披露，当前广州国际金融城起步区36宗地块已出让28宗，平安金融大厦建成封顶；东区村集体土地征拆全面完成，东区城市设计及控规调整通过市规委会审议，北区城市设计及控规调整完成批前公示。2019年，广州国际金融城要强化空间资源供给的产业导向，加快推进起步区和东区土地出让，稳定北区规划，推动其他区域土地收储。

　　新开工的金控金融生态宜居中心，位于金融城二期北区，是结合绿色生态、低碳节能和高端金融发展为基础，打造的宜居配套设施项目。项目总投资34亿元，目标打造成天河区乃至广州市具有标杆意义的高端绿色宜居中心，建成后可实现税收超10亿元。截至目前，金融城已有十余家大型且高含金量的金融机构入驻，包括长江中心、万联证券、南方财经全媒体集团等，目前大部分项目正在如火如荼地建设中。随着大量金融机构进入和写字楼的启用，金融城未来发展前景不言而喻，不过目前金融城在售一手项目极少，只有佳兆业壹号、兰亭盛荟等有限的几个项目。3月金融城成交了一宗商住地，也将为未来提供新增住宅产品。

　　而天河智慧城位于天河区北部，定位为“产业新区，宜居新城”。 未来，广氮-奥体片区还将纳入天河智慧城，打造广深走廊重要科创与文创节点。据悉，目前，天河智慧城已经聚集了上千家企业，包含了网易、中移互联网、中兴通讯、佳都、太平洋网络、南方测绘等龙头标杆企业。新开工的网易总部二期，目标是打造“绿色、低碳、环保”集办公、餐饮、商业展示于一体的高端办公楼，提供以电子、云计算商务办公及生活配套为核心的一体化高端商务办公平台。建成后可容纳8000人办公。而时代E-PARK(天河)二期将延续项目一期生态智能办公的特色，并继续围绕华南智能创新园区的定位，吸纳更多智能创新领域的领军企业和高潜力团队。

　　随着智慧城的扩容，目前天河楼市主要供应区域广氮-奥体片区规划发展也将更加清晰，产业人群将为楼市提供支撑，也将使得区域交通、教育配套得以持续改善和优化。