时代周报记者 蔡颖 发自广州
进入2019年以来，在金融监管加强、去杠杆以及信贷紧缩背景下，房地产企业融资的各大渠道正逐渐关闭。
融资春天的过去，意味着房地产或滑入周期新拐点。央行数据显示，2019年二季度末，房地产开发贷余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速较 2018年同期减少 9.6个百分点。
在行业持续调控、融资监管不断加码的背景下，融资能力对房企的生存和竞争的重要性将进一步凸显，具有融资优势的房企也将更具竞争力。
9月3日，作为时代传媒2019中国地产时代百强榜的子榜，《中国房地产融资能力榜TOP20》（下简称“融资能力榜”）重磅出炉。
据悉，本次榜单的评测依托“时代传媒地产数据库”，通过旗下大数据平台时代数据，对各大房企近三年的发债、总负债等数据进行建模分析，综合打分。
房企的融资能力代表了投资机构对房企未来盈利的信心。在融资寒潮下，各大房企仍各寻出路，不断开拓融资渠道，以手握更多现金流。
从榜单来看，稳居前三的是恒大、碧桂园、万科。上述三家房企融资成绩分别为6.06、4.09、3.09，近三年来的发债总额为1275.8亿元、485.7亿元、348亿元。
融资寒冬来临
在经历了一季度的融资窗口期后，5月份开始，融资收紧政策相继出台，来自资金面的支持也逐渐减弱。
5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，针对银行及非银机构，列明多项整治要点，其中多处提及房地产融资。
5月底，融资收紧的信号再度释放。据相关媒体报道，因部分房企拿地过于激进，监管部门将收紧其公开市场融资，包括债券及ABS产品。
调控高压之下，房企融资渠道正全面受阻，信托、海外债、银行贷款、保险等渠道陆续开始收紧。
作为房地产融资的重要渠道—信托亦在7月被按下暂停键。
7月4日，银保监会对部分信托公司进行窗口指导，要求房地产信托规模不得超过6月30日的规模，未备案项目一律暂停，符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务全部暂停。
随后，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示，要求其控制业务增速，合理控制房地产贷款投放。除此之外，银保监会收紧信托放行标准，对项目公司的开发资质进行严格的限定。
继房地产信托业务收紧之后，房企美元债发行也遭遇压力。
在7月12日发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》要求中，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。除此之外，在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。
由此来看，融资收紧主要集中在规模的控制以及资质限制两个方面。一方面对房地产信托规模，公司债发行规模以及房企海外债等进行严格管控；第二方面，对信托放行标准提升至项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质。
9月2日，同策研究院总监张宏伟向时代周报记者表示，下半年房企融资形势依然严峻。对于中小开发企业来讲，现在资金面还是比较紧张的，现阶段还是要以稳现金流、抓回款为主。
房企融资竞技之道
从榜单来看，碧桂园、万科、恒大三家房企成为融资场上的“优等生”，无论是融资规模还是融资渠道，其受到的影响都十分有限。
今年上半年，境内债券市场销售不太乐观，但位居榜单第一名的恒大发债动作仍未停滞。今年1月，恒大发行30亿美元债；3月6日，其附属公司景程有限公司发行一笔6亿美元的优先票据；进入4月份后，恒大又增发了30亿美元的优先票据。
除了上述境外融资之外，恒大境内融资动作也十分频密。4月8日，恒大地产集团发行不超过200亿元公司债券的申请被上交所受理； 5月24日，恒大地产集团提交一宗110亿元的公司债券发行申请。
今年上半年，万科先后进行了住房租赁专项公司债券和美元中期票据计划的发行。
银行借款作为房企的另一重要资金来源，具有低成本的优势，备受房企青睐。在融资环境趋紧的背景下，银行体系不同规模的房企进行差异化对待，规模大房企拥有的优势更加明显。
从万科的融资构成来看，利息较低的银行借款占比 59.2%，应付债券占比为 25.7%，其他借款占比为 15.1%。 分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 38.9%，浮动利率负债占比 61.1%。有抵押的有息负债人民币 59.7亿元，占总体有息负债的 2.7%。
同万科一样，银行及其他借款也是碧桂园主要的融资来源。截至2019年6月30日，碧桂园银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别为2218.65亿元、574.65亿元、473.36亿元和52.23亿元。
碧桂园在财报中提出，面对房地产行业激烈竞争和持续整合、市场进一步分化的新形势带来的挑战与机遇，公司将坚持稳健的财务政策和风险控制措施。
融资寒冬下，上述三家企业都不断强化资金筹措与运营管理能力，截至今年上半年，万科到期末持有货币资金1438.7亿元；恒大现金及现金等价物以及受限制现金总额为2880.2亿元；碧桂园拥有可动用现金余额2228.4亿元。
随着融资环境的变化，不同房企的融资能力差异也逐渐拉大。
根据榜单显示，拥有央企背景的三家龙头房企—华润置地、招商蛇口、中海地产融资优势也颇为明显，其中华润置地与招商蛇口的融资能力分别位列第十、第十一。而在融资成本普遍水涨船高的背景下，上述三家房企融资成本也仅为4.45%、 4.91%、 4.28%，处于行业较低水平。
