买一套房，有一个家，本是件美事，但是，出入、停车、卫生，甚至是公共收益等，都有可能引发业主与物业的“碰撞”。针对物业管理中的诸多现实问题，“有事好商量”——广州市政协民生实事协商平台日前开展协商，穗港澳政协委员集思广益，共破物业管理难题。
记者获悉，《广州市物业管理条例（草案）》将在今年12月由市人大进行第一次审议。为破解长期以来困扰住宅小区的业委会“成立难、决策难、换届难”，《条例（草案）》拟创设物业管理委员会制度。针对小区公共收益不透明的疑惑，也将对物业项目公共收益的管理、公开、审计作出详细规定。
问题1：
业委会成立难，业主投票少不积极
据统计，广州市现有专业住宅小区物业服务管理项目3260个，其中全市住宅小区已成立业主组织976个，占比近三成。成立业委会，要由小区总户数及总面积都超过半数的业主选举产生。不过，很多小区在筹建业委会时，普遍面临业主参与积极性不高、投票人少等问题，导致业委会成立难。
市政协委员刘兴建议，由小区所在的街道办事处、居委会负责指导和监督业委会的成立，严格审核业主委员会候选人的资格，避免利益集团或其代理人渗透进来，确保选出的业委会成员能代表广大业主的利益。
而市政协常委、港澳台侨外事委员会主任李瑜则提议，可以发挥党建引领作用，落实党员回社区报到的工作要求，引导和鼓励社区党员参与所在小区业委会的建设，可在业委会成员中设定一定的党员比例，发挥党员先锋模范带头作用，促进基层治理工作。
解决方法：立法完善业委会设立及运作规范
广州市司法局方面透露，制定《广州市物业管理条例》是今年重点推进的立法项目，市人大将在今年12月进行第一次审议。立法要解决的重点问题之一是完善业委会的设立和运作规范。其中，为确保业委会委员候选人产生的公正性，《条例（草案）》从实体和程序两个方面进行了规范。
首先，在实体上明确了业委会委员候选人的资格条件，包括要求具有较强的责任心、公信力和组织能力，不存在欠缴物业管理费、违法装饰装修等违法违规行为等等。其次，在程序上，业委会委员候选人名单在产生前要进行资格审查，产生后要向全体业主进行公示，公示期间有异议的，则由街镇政府介入处理。
为了遏制小区业主表决时伪造选票和投票造假等问题的发生，广州市住建部门颁布的《业主决策电子投票规则》明确规定，已建立电子投票数据库的小区对公共事务进行表决时，必须采用电子投票方式。广州市住建局方面透露，全市已完成1679个住宅小区数据入库，87个小区已使用电子投票（投票率超过70%）。下一步将加快建立住宅小区数据库。
问题2：
业委会存在乱作为、不作为现象
好不容易由业主选出来的业委会，业主又要罢免。今年8月底，在广州某小区就发生了这样一件事。业主们认为，商家进驻占用了小区原有的会所，侵占了业主的公共活动空间。业主代表倪先生还表示，业委会上任这几年以来，小区整体的管理越来越差。
为什么会出现这种情况？有人提出，小区业主本就“众口难调”，意见难以达成一致。而且业委会成员多为兼职，工作热情难持久。大多数业委会成员对物业管理的业务常识、操作规程不熟悉，行使职权也不规范，也容易与业主产生嫌隙。
市政协澳门地区委员陶天权建议，要在法例的宣传和普及上提升，提高社会认识。市政协委员刘兴建议，可按照属地管理的原则，在街道党工委或社区党委领导下设立“物业管理委员会”。
解决方法：建立物业管理委员会制度
市住建局方面介绍，下一步将在“广州物业管理”微信公众号中加入物业管理政策法规宣传的内容，提高公众对物业管理法律法规的认知。《条例（草案）》也规定了街道可以采取政府购买服务的方式，聘请专业机构和人员，对小区业主、业委会委员进行培训。
关于委员提到的“建立物业管理委员会”，也体现在《条例（草案）》之中。该组织由街镇政府牵头，居委会、公安派出所、建设单位、物业服务企业以及业主代表广泛参与，主要负责筹备成立业主大会、业委会换届以及特定情形下组织业主表决，从体制机制上破解业主组织“成立难、决策难、换届难”三难问题。
问题3：
物业服务质量“一言难尽”？
怎样衡量一家物业企业提供的服务质量？实际生活中，业主要求物业公司提供优质的服务，但不少小区物管只能提供一般性的保洁、保安、设备维修等服务，也存在部分物业企业管理不到位，工作效率低，服务质量差，公共收益分配不清晰、不合理，业主意见很大，由此产生许多矛盾。
市政协委员卢启明提议，政府应建立对物业公司的信用评级，对做得好的物业公司，信用评级方面要提高，对管理比较差的物业公司，要降低它的评级，甚至取消经营资格。
一千个业主就有一千个评价，什么样的评价机制才是合理的？市政协香港地区委员徐美云介绍，香港的物业公司自己会聘请第三方公司做神秘访客，对自己所管理的物业进行评分。而政府的各职能部门、民间团体、商业机构等等每年对物业服务的各种内容都会进行各式各样的评比、奖励，由市民、专业机构、政府部门等等进行评分，使物业管理提升行业竞争力。
解决方法：已建立起物业服务企业信用档案
记者了解到，广州市住建局已于2018年出台了《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》及配套文件《广州市物业服务企业信用信息分类表》。通过各级政府、各职能部门的信息共享平台，采集企业8类守信和82类失信行为等信息，建立物业服务企业信用档案，实施失信联合惩戒，守信联合激励的措施，进一步规范企业市场行为，提升行业自律水平。
关于第三方评估，该局表示，《广州市物业管理条例》立法中提倡业主、建设单位、物业服务企业委托第三方评估机构，对物业管理的承接查验、服务标准和服务费用等其他与物业管理有关的事项进行评估，营造公平、公正、公开的市场环境。
问题4：
小区公共收益不透明
小区的停车场收益、在电梯里和楼梯间的广告的收益应该归谁？很多业主都不知道。实际上，广州市有不少小区的公共收益归属没落实，业主共有财产和公共收益被挪用、侵占的情况并不罕见。
物权法有规定以上属于业主共有，但是现实生活中如何登记？
广州市规划和自然资源局方面介绍，业主共有的设施分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种。对不纳入分摊面积的设施，办理初始登记时，开发企业应当将建筑区划内属于业主共有的设施一并申请登记为业主共有；只登记不发证。
解决方法：推进物业项目公共收入单独设账全覆盖
市住建局方面强调，国家、省、市的物业管理法律法规规定，物业公共收益归全体业主共有。但广州市不少物业服务企业因营业成本尤其是人力资源成本不断增加，企业面临经营困境，一些企业为弥补费用不足，利用公共收益补差。
针对这一问题，该局将会同各区住建部门，开展了物业项目公共收入单独设账专项工作，采取对物业企业下发督办通知、约谈、在企业诚信档案中记录违规行为、处罚等方式，督促物业服务企业将小区物业公共收益设立专项账户管理并定期向全体业主公开，重点解决物业企业侵占小区物业公共收益的问题，保护业主合法权益。
在《广州市物业管理条例》的制定中，理顺物业服务费调升的机制，对物业项目公共收益的管理、公开、审计作出详细规定。下一步，将继续推进物业项目公共收入单独设账全覆盖，并加大检查力度，确保工作落实。
