近日，广州市规划和自然资源局发布了《关于加强我市农村住宅建设管理的实施意见(征求意见稿)》（以下简称《实施意见》）。该文件旨在推动农村住宅建设规范化管理、便捷化服务。文件明确，新批准农村宅基地每户建筑面积控制在280平方米以内，高度在14米以下；文件还明确了存量宅基地房屋确权登记原则：2010年1月1日起至2015年7月14日已建成的农村住宅，符合一定条件的，有望补办用地手续后予以确权登记。2015年7月15日后建成的农村住宅，按现行相关法律法规处理。
《实施意见》在人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，进一步明确一户一宅认定方式，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件，创新采取多户合建、提前预支建设村民公寓式住宅、宅基地及住房置换城镇住房等方式多渠道保障农村村民实现户有所居。
《实施意见》明晰了“一户一宅”负面清单。存在以下情形之一的，不得申请新建农村住宅或购买村民公寓式住宅：1.不符合分户条件的；2.存在“一户多宅”情形的；3.将原有住宅出卖、出租、赠与他人的；4.家庭可分户户数小于村民及其家庭成员名下的宅基地房屋数量的（含合法登记的宅基地及地籍调查登记的未经审批的农村住宅总数量）。5.违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给集体经济组织的。
《实施意见》同时明确各部门职责，强化农房建设监管。
明确存量宅基地房屋确权登记原则
《实施意见》尊重历史，进一步优化明确存量宅基地房屋确权登记原则。明确1987年《土地管理法》实施前已建成的农民住宅，至今未扩建或翻建的，由村报镇街审核同意后确权登记；明确1987年《土地管理法》实施后按照是否有合法的宅基地使用权来源材料进行分类，对于符合一户一宅的，结合建成时间，面积标准等按程序予以确权登记。
新批宅基地建筑层数不超过3层
《实施意见》进一步明确了农村宅基地建房标准。新批准农村宅基地每户建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层。对于村民已有证的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照总建筑面积≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面积进行建设。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，各区可根据辖区实际制定建筑层数、建筑高度控制标准。
对于村民公寓式住宅建设标准，《实施意见》明确提出，村民公寓式住宅建设首先要考虑历史欠房户和新增分户需求，因地制宜、集中布局，体现节约集约用地和方便生产生活的原则，按照城市居住小区标准进行集中建设。每户村民可以选择1套或者多套公寓式住宅，每户总申请的建筑面积控制在280平方米以内。
根据《实施意见》，为鼓励村民集中“上楼”居住，加快城镇化进程，经区人民政府审核批准，可以按照其宅基地上已经确权发证的符合规定的住房面积1：1的比例，在相邻区域置换成拆迁安置房：宅基地住房确权面积小于280平方米的，超出确权面积部分按安置房建设成本价交纳费用后进行置换，置换总面积最多不超过280平方米；宅基地住房确权面积超出280平方米的部分，可予以相应的货币补偿，货币补偿标准由各区制定。
