18日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式公布,在楼市也引发广泛讨论。南沙“高频上镜”、中新广州知识城被“点名”,无疑让这两个地方成为市场关注的焦点,一些楼盘销售、中介人士纷纷喊出了“调价倒计时”、“涨价在即”的宣传。市场真实情况到底如何?

■新快报记者 林超菁

南 沙

目前单价“2字头”仍是主流

近两年,广州一手住宅市场整体平稳,增城、南沙等外围区是成交大户。广州中原研究发展部数据显示,2018年广州南沙一手住宅网签(剔除回迁房及积压网签数据)成交宗数达12796套,在广州全市各区中仅次于增城,同比去年的成交量下降9.2%,降幅仅高于从化、番禺两区,低于广州其余8区。

另一方面,南沙的发展前景导致其成为了房企必争之地。据克而瑞数据,截至2019年1月底,已有69家房企通过招拍挂、并购、旧改等方式进入南沙开发项目,其中不乏碧桂园、万科、保利发展等头部房企,区域内金洲、明珠湾和南沙湾三个板块更是房企们的重点布局片区。

目前,南沙楼市主要可以划分为金洲—蕉门河、南沙湾、黄阁、庆盛、明珠湾五个板块,其中前三个板块一手新房选择较多,整体均价区间基本在20000-25000元/㎡,不过均价直指30000元/㎡的楼盘也不在少数。南沙湾板块的南沙湾·御苑目前均价约29000元/平方米,楼层较好的单位单价可达30000-31000元/㎡;同板块的另一个高端盘星河山海湾,位处广州地铁4号线南沙客运港站A出口旁,目前均价约30000-35000元/㎡,一路之隔的另一个楼盘中交·蓝色海湾目前是待售状态,项目在2017年11月首次开盘时均价22000-27000元/㎡,预计今年上半年会推新品,价格待定。此外,金洲-蕉门河的保利半岛和黄阁板块的万科白鹭郡,均主推复式产品,均价分别约34000元/㎡和30000元/㎡。

庆盛、明珠湾板块新房不多

位于南沙北部的庆盛板块,目前相比之下房地产发展较弱,仅东涌片区零星一手盘有动作,包括去年12月首次开盘的美的·云筑,目前均价约19000-23000元/㎡;片区内另一全新盘中海熙园将主推新中式叠墅,但目前尚未开放售楼部。不过,值得关注的是,庆盛板块自去年以来利好不断,未来发展势头不容小觑。

去年9月底获批的《南沙新区庆盛枢纽区块控规深化及城市设计》,强调了庆盛发展“科创”的方向;随后的12月,广深港高铁全线通车、香港科技大学南沙分校正式签约落地庆盛高铁枢纽,使南沙与香港的交流互通更加紧密;此次《规划纲要》又提到支持“南沙庆盛科技创新产业基地”的建设,进一步定调了庆盛枢纽板块在粤港澳大湾区的重要位置。另外,据广州中原研究发展部,回顾近一年时间,庆盛板块已累计挂出(含挂牌、出租、PPP)5宗共计13万平方米的商服用地,并分析指出,庆盛板块档次提升需要2-3年时间,未来南沙将改变目前发展“北弱南强”的格局,庆盛极有可能凭借交通、人才、产业优势,成为南沙区域发展的重要增长极,成为辐射亚运城、东涌、黄阁的重要商服区。

此外,明珠湾板块目前住宅新盘也不多,南沙珠江湾、中交汇通中心均在售商用物业,均价约18000-19000元/㎡,南沙珠江湾后期将有新品住宅推出。值得关注的是,中交汇通中心所在的灵山岛尖片区目前尚未形成住宅市场,但自去年宅地供应明显增加,并诞生南沙“标杆地”。据广州中原研究发展部分析,截至去年底,片区商住用地供应32.4万㎡,预计可推出6500-7000套住宅,展望未来2-3年,其住宅市场将趋于活跃。

不少楼盘表示将有调价计划

南沙某中介公司置业顾问林先生告诉记者,目前不少观望已久的买家心态有所回转,今年初这两个月他接到的客户明显多了。林先生在南沙地产行业已经工作了三年有多,主要负责为与其公司合作的一手楼盘外围拓客:“春节假期后,我就已经成交了两套房,最近也还有很多客户咨询,想过来(南沙)看房。”他告诉记者,“从去年末到现在,南沙一手房的价格基本保持稳定,部分仅有微涨而已。但是最近一个星期,个别开发商已经陆续在调高售价了。”

林先生表示,他接触到的一手楼盘中,40%相比春节前价格微涨,不过幅度不算大,每平方米涨幅在几百到一千元之间,例如南沙湾·御苑、中交汇通中心等盘,相比春节前,每平方米均价都有1000元左右的微涨。记者随后致电南沙湾·御苑售楼部,现场销售人员明确表示项目下周一开始会全面调价:“目前利好已经明确,加上元宵节当天南沙一手成交较多,有好几十套。现在看房的客户变多,成交也多了,开发商基本都有调价计划。我们项目目前均价是29000元/㎡,但已经确定下周一开始会调价,至于调多少就还没通知。”至于春节前后的价格变化,该销售没有否认,但解释说是因不同付款时间带来的差异,折扣方面目前还没有大变动,“但下周一开始折扣方面会发生变动了,就是相当于涨价了。”该销售人员补充道。

据记者调查,南沙多个楼盘销售表示近期有“涨价”计划的虽然不少,但多表示未确定具体的涨幅及调整时间,而且不少销售跟记者强调的是仍然有效的“新春特惠”,总价能有几万元的优惠。记者了解到,今年春节期间,广州各大楼盘不仅“不打烊”开门迎客,还纷纷推出各式各样的贺年活动,其中不乏新春购房折扣、特惠房源等让利,并且活动多数持续到元宵节(2月19日),甚至到本周末。

准业主淡定 二手“有价无市”得等发展

与业内热议纷纷相比,不少业主及买家则显得淡定。南沙某楼盘业主庄女士向记者表示:“有留意到相关新闻,房产中介人员比较热衷于这个话题,我们业主这边并没有太大反应。”庄女士所购房产位于南沙湾板块海港大道一带,小区毗邻南沙邮轮母港。2015年下半年,庄女士在家人的建议下选择了南沙买房:“一方面是因为看好南沙的发展前景,另一方面是冲着学位来的。”记者了解到,2015年秋季,华南师范大学附属(南沙)小学正式招生并开学,吸引了不少关注学区房的买家。根据2018年南沙区小学招生计划,包括该小区在内的4个楼盘均被列入华师附小招生地段范围。目前,该小区一手房源已售罄,旁边另一在售一手盘,均价约35000元/㎡。

庄女士向记者表示:“南沙的一手楼盘比较多,二手房面临‘有价无市’的情况,需要一定时间等待区域发展。”据广州市房地产中介协会发布的《2018年广州市中介促成二手住宅交易市场研究报告》,2018年广州南沙区二手住宅共签约3384宗,在广州全市11区中仅超过黄埔区的签约宗数,排倒数第二。

对于南沙目前“有价无市”一说,林先生表示,目前南沙以一手市场为主,他认为发展需要一个过程:“南沙的楼市和区域发展,可以说是从无到有的,人在慢慢增加,建设在推进,都需要时间。等到‘有价又有市’的时候,楼价就不一样了。”