存量房贷利率定价基准要改了 明年8月31日前转成LPR或固定利率

2019-12-30 10:58  来源:信息时报  作者:  我说两句(加入讨论)

12月28日,央行官网发布了关于存量浮动利率贷款定价基准转换的公告。自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。也可转换成固定利率。基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

定价基准只能转换一次

据央行公告,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR(贷款市场报价利率)定价。存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

但需要特别留意的是,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。此外,金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3~8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响。

存量房贷利率如何转换为LPR?

据了解,目前大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。举例来说,若购房者A的商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

转换时房贷利率没有变化

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次央行对于LPR政策积极进行优化和调整,尤其是针对存量贷款的定价机制进行了调整,这对于存量贷款市场或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响。但需要注意,这种影响是计算方式的变化,但利率本身不会变,或者说不会过多影响购房者的月供水平。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼指出,实施存量浮动利率贷款定价基准转换,使LPR全面成为贷款定价的基准,有助于更好地发挥LPR在贷款定价中的关键作用。

交通银行金融研究中心高级研究员陈冀表示,购房贷款定价方式的切换对于存量住房贷款在2020年无影响,但长期来看居民购房贷款利息支出是增是减将取决于LPR的长期变化趋势。由于购房贷款重定价周期最短为1年,利息支出负担降低的福利,最快可能要2021年1月才能实质性出现,并且前提条件是2020年12月5年期LPR报价在当前基础上进一步下行。
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