近日,住房和城乡建设部办公厅发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》(下称《意见稿》)的第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,一时之间,“未来住宅按套内面积销售”、“商品房将取消公摊”等言论四起,受到业内与购房者关注与讨论。但经记者了解及采访,这些言论有不少属于片面或过度解读,多位地产业内专家均表示,《意见稿》其实对普通消费者购房影响不大。  

■新快报记者林超菁  

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以套内使用面积交易是技术角度规范  

据记者了解,目前在广州及我国大部分省市,开发商售楼宣传中多以房屋建筑面积呈现价格,房屋建筑面积一般由房屋套内建筑面积及公摊面积组成。根据2000年实施至今的《房产测量规范》GB/T17986.1-2000国家标准,附录B1中指出,成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。而本次《意见稿》中的相关条款则直指套内建筑面积中的套内使用面积。  

据新华社采访该《意见稿》起草单位相关负责人,“住宅建筑以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。调研发现,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按套内使用面积交易,一可解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题,二可解决住户使用面积不透明的问题,易于住户自行测量,实现“所见即所得”。  

广东中原地产项目部总经理黄韬表示,“以套内使用面积交易”是大势所趋,在全世界范围内是一种常见的做法,能够让购房者清晰地知道自己买的房子是多大,同时也将对公摊面积加强规范,但楼市、房价不会因此发生改变。  

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房屋面积计算方式不同不影响购房成本  

在现行的《商品房销售管理办法》中记者查阅到,第十八条明确“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”若未来住宅建筑以套内使用面积交易,是否意味着购房者不再需要为公摊及额外的套内面积买单、购房成本降低?就此,记者采访了多位地产业内专家了解到,房屋面积计算方式不同与房屋价格并没有本质关联,“以套内使用面积进行交易”并不会影响买家的购房成本。  

广东省和广州市房协专家委员会委员黎文江直言:“《意见稿》与(商品房)价格毫无关系。以套内使用面积来交易(商品房)总价也是不变的。一般的新房合同中价格都有几种算法的可选,但不管选择哪种计价方式,(商品房)总价是不变的。”“比如建筑面积约100㎡的房子,单价是1万元,总价100万元,假设它的套内使用面积70%,即70㎡,以套内使用面积交易,买家就可以以总价70万元购房吗?当然不是,总价还是100万元,只是单价会变成1.4万元左右。”黎文江举例道。  

地产经济学家邓浩志也解释,“以套内使用面积进行交易”与目前常见的按建筑面积交易相比,只是单价计算方式不同而已,不影响买家购房成本:“房子都是按套定价的,至于每一平方米多少钱,只是通过总价和不同面积折算出来的单价,供买家判断房子到底划不划算、性价比高不高而已,并不影响房屋供求关系,因此不管以什么面积进行交易,对楼市价格、市场都不会有影响。”  

不过,若计价方式调整,意味着常用的商品房价格统计口径改变,单价会因此提高,但不意味着房价上涨。黄韬指出:“目前我们常说的住宅单价多是以建筑面积计算,调整后(以套内使用面积计算)单价肯定就会上涨。”黎文江也表示,如果以套内使用面积计算,那么房屋单价跟目前相比就会飙升,但这与以往的价格并没有可比性,因此也会给统计等工作带来一定难度。  

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公摊面积并非洪水猛兽消费者需要为使用空间埋单  

20世纪80年代以来,香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善,当时在香港房地产市场盛行的“建筑面积计价”“公用地方”(即“公摊面积”)概念等也被引入内地房地产市场,并持续至今。2013年4月,香港《一手住宅物业销售条例》全面生效,香港房屋销售告别“建筑面积”而以“实用面积”计算,“公摊时代”也就此终结。  

在内地,根据前文提到的《房产测量规范》,共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算;还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。但在实际商品房实际交易过程中,消费者因不具备专业知识,无法自行测量公摊面积,往往都是开发商说了算,买卖双方容易出现争议。  

黎文江指出,一般购房者因缺乏专业知识,买房时只能通过测量房间等面积来确认自己所购房屋的平方数,但对于公用空间则无法测量,如果以套内使用面积进行交易,购房者“所测即所得”,交易会更加明明白白。他也强调,公摊面积是有使用价值的,买家还是需要为此埋单:“很多消费者认为花钱买的地方就是属于自己的地方,但其实还有公共使用空间。例如,过道、走廊、楼梯间都是公摊,是每位住户都需要使用到的空间,难道不用楼梯,爬绳子上楼进家门吗?”  

据黄韬介绍,广州住宅使用率普遍在85%左右,部分可达到90%或更高,但套内使用面积也不是越大越好,不同产品定位会有差异:“不同的产品定位不同,公摊面积也会不同。像别墅、豪宅等讲求气派、舒适度,大堂、走廊这样的一些公用空间就是要大、要宽敞,公摊面积自然会更大;而更多的刚需住宅是追求实用率的,相比之下公摊面积会少一些。”  

此外,有专家认为,对“公摊面积”的关注度还有地域差异。邓浩志指出,在南方城市,基本不存在公摊面积比较大这个问题,多是北方城市因为建筑有保温层等一些地域特征导致的公摊面积有多有少。目前广州住宅的公摊比例是在20%-25%之间。黎文江也表示:“广州买家普遍不会那么‘抠门’,不管公摊不公摊,觉得一整套房的价格、户型合适,就买了。”  

值得关注的是,有专家提出,未来若以套内使用面积交易,对于目前市面上“偷面积”“高赠送率”的产品或许会有影响。“对于一些别墅、豪宅产品,还有很多‘高赠送面积’的住宅,包括地下室、入户花园这样一些赠送面积,以后或许也会属于套内使用面积了。”黎文江表示。  

黄韬也举例,比如一套建筑面积200㎡的别墅,可使用面积能达到400㎡,这样的情况在市面上不少。新规范出来后,类似的“偷面积”可能被杜绝,“赠送面积”可能被写入使用面积,这些都有想象空间和思考余地。