买房，到底买的是什么？

　　从居住需求的角度来看，买房不仅仅是让自己有个栖身之地，更重要的是配套资源的提供。通常情况下，购房者需要考虑自己居住时产生的买菜购物需求、休闲娱乐需求、子女教育需求、居住环境需求等。而在这些因素当中，教育、购物、休闲等类型的需求更加迫切一些。我们特别对住房用户最关心的教育、商业两方面进行阐述。

　　在分析研究时我们注意到，不论是教育还是商业，优势资源往往集中于中心城区，但外围城区的资源水平和实力也在崛起中。

　　教育
　　外围区域正在崛起，一手楼盘青睐引进名校

　　截至2017年，广州共有小学961所（其中民办154所），在校学生人数100.47万人。在所有城区中，在校学生超过10万人的有白云、番禺、花都、天河等地，增城也达到9万人。近几十年发展的新城区和外围区域，成为学龄人口最多的地方。

　　不过，广州优势教育资源一直集中于中心城区，例如在“省一级小学”的数量上，越秀有20所，白云11所，荔湾、海珠各10所，天河有9所，但在远郊的增城只有3所，南沙只有1所。

　　正因如此，提到学区房时，人们往往会想到越秀、天河等教育资源强势地区的二手房源，特别是东风东路小学、华阳小学等学校附近的房屋，备受家长追捧。但受中心城区地段影响，这些学区房价格往往水涨船高，并不是所有家庭都能完全承受。

　　事实上，在相对较远的黄埔、番禺、花都等地，名校数量也不少，例如番禺的“省一级”小学数量就达到14个，黄埔和花都分别为10个和8个。尽管不能单单以“省一级”来界定小学的好坏，但毫无疑问的是，近十几年来的建设使这些地区基础教育资源水平已经崛起，即便在外围城区买房，孩子也仍有进入名校的机会。

　　近几年来，教育资源的配置在也出现新变化。广州不少新建商品房楼盘都按规划要求配建了学校设施，校舍建成后交付教育主管部门办学。在这一过程中，一些楼盘配建学校成功引入知名学校或教育集团资源，在此开设分校区或者直接设置新的学校。这种“筑巢引凤”的做法，令一手楼盘密集的外围城区，尝到了教育资源升级的甜头。同时，由于开发商承担校舍配建工作，因此相应楼盘住户也成为学校生源地，这让业主子女实现了“出家门便是校门”。

　　商业
　　社区零售方兴未艾新商业体在郊区扩展

　　如今，社区零售正愈发受到重视。在广州，一些楼盘在营销时非常喜欢使用“享有百万级社区商业配套”“社区配建大规模商业街”等宣传语。当前，商业配套设施作为住宅的附属产品，一手楼盘或多或少都会进行配建。

　　有数据显示，2017年国内房地产开发住宅施工面积53.6亿平方米，社区商业配套按10%的假设计算则有5.36亿平方米。戴德梁行在一份分析报告中指出，国内一线城市社区商业占社会消费品零售额仅30%左右，这意味着社区商业市场潜力巨大。目前万科、保利、绿地等企业已在积极搭建社区商业产品线。

　　社区商业可以容纳多种店铺，满足人们生活需求的便利店、小菜场、美容美发、药房等都可进驻布局。不过，目前社区商业仍被开发商视作“烫手山芋”，开放商往往会因为要快速变现，将其售卖给中小型投资者。社区商业缺乏统一规划运营，导致经营混乱、无持续客流等问题。对此戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯表示，根据社区中不同消费群体的比例及需求，可规划出相应的业态组合，在业态布局上，要满足社区消费者的诉求，更要紧贴新零售的浪潮。

　　尽管社区商业的发展意义重大，但对于人们日常生活而言，大型商业综合体仍是不可或缺的部分。从前人们提及逛街，总是会想到天河南、上下九等地，这些地区商场集中，很多远郊居民也会选择前来购物。不过近几年来，一些大型商业综合体开始在广州郊区进行布局。典型案例如增城万达广场、番禺亚运城广场、祈福缤纷汇等，这些大型商业综合体集合了购物、餐饮、电影、休闲娱乐等于一体，提供的服务与中心城区天河城、正佳广场等并没有太大差异。

　　郊区商业综合体的横空出世，满足了郊区居民的购物和休闲需求，特别对于亚运城、祈福新邨等超大型居住社区而言，商业综合体的人气可被居民直接填满。

　　戴德梁行数据指出，预计2019年广州优质零售市场将有6个购物中心合计64.2万平方米的新增供应，计划入市项目将集中在白云及番禺等非核心商圈，商业氛围将得到进一步培育。